Immobilienbewertung von A bis Z

Ablösevereinbarung

Ablösevereinbarung Unter der Ablösevereinbarung versteht man die Begleichung des Ausgleichsbetrags im Ganzen vor Abschluss der Sanierung (Ablösungsbetrag) durch den Eigentümer auf freiwilliger Basis (§ 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB).

Abstandsfläche

Abstandsflächen sind vor Außenwänden oberirdischer Gebäude freizuhaltende Flächen (s. § 8 Abs. 1 LBauO RP, § 6 Abs. 1 LBauO NRW). Die Größe der einzelnen erforderlichen Abstandsflächen ist in den jeweiligen Landesbauordnungen definiert. Aus städtebaulichen Gründen können von den Landesbauordnungen abweichende Abstandsflächen im Bebauungsplan (B-Plan) festgesetzt werden. Diese Festsetzungen gehen dann den Regelungen in der Landesbauordnung vor.

Alterswertminderung

Die Alteswertminderung ist im § 23 ImmoWertV definiert. Die Alterswertminderung (Wertminderung wegen des Alters) stellt einen Minderwert (z.B. eines Gebäudes) dar, der alleine auf die technische Alterung (d.h. auf den Zeitraum seit seiner Errichtung bzw. seit der Durchführung von Modernisierungen) und die damit verbundene Abnutzung zurückzuführen ist. Die Alterswertminderung ist begrifflich zu unterscheiden von der wirtschaftlichen Wertminderung und den Wertminderungen infolge Baumängel, Bauschäden oder Unterhaltungsstau.

Anfangswert

Der Anfangswert gibt den Bodenwert an, der sich für ein Grundstück zum Wertermittlungsstichtag ergeben würde, wenn eine Sanierungsmaßnahme weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (§ 154 Abs. 2 BauGB).

Anrechnungstatbestände

Unter Anrechnungstatbeständen versteht man Bodenwertveränderungen oder Kosten, die der Eigentümer selbst und zulässigerweise im Verlaufe des Sanierungsverfahrens bewirkt hat, können auf den Ausgleichsbetrag angerechnet werden.

Ausgleichsbetrag

Nach § 154 Abs. 2 BauGB bestimmt sich der Ausgleichsbetrag aus der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung (Differenz Endwert – Anfangswert) und möglichen Anrechnungstatbeständen nach § 155 BauGB.

Basisgutachten

Das Basisgutachten ist eine Gutachtenform zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertveränderungen in städtebaulichen Sanierungsgebieten stellt das sog. Basisgutachten dar. Darin wird auf relativ einfache Weise die grundstücksbezogene sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung ermittelt.

Bauerwartungsland

Bauerwartungsland ist im § 5 Abs. 2 ImmoWertV definiert. Wesentliche Kriterien für die Wertbildung und Bewertung von Bauerwartungsland sind:
  • Es besteht keine Sicherheit, sondern nur eine mehr oder weniger große "Chance", dass die Fläche in absehbarer Zeit einer baulichen Nutzung zugeführt wird.
  • Diese Chance ist labil, sie kann sich auch durch Änderung von Planungen oder tatsächlichen Entwicklungen grundsätzlich entschädigungslos wieder reduzieren oder ganz verflüchtigen.
  • Chancen, Risiken, Entwicklungskosten und Wartezeiten bis zur Baureife können sehr unterschiedliche Größen besitzen. Demzufolge weist Bauerwartungsland absolut und relativ (d.h. im Verhältnis zum Wert des baureifen Landes) grundsätzlich eine große Wertspanne auf.
  • Eine fundierte Bewertung verlangt (deshalb) jeweils eine individuelle und differenzierte Qualifizierung und Quantifizierung der gegebenen Wertmerkmale (insbesondere Potenziale, Risiken, Wartezeiten, Entwicklungskosten).
  • Die Bewertungsansätze zur Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden beim werdenden Bauland (z.B. Risikoabschläge, Kosten- und Wertansätze, Abzinsungszinssätze) müssen durch Kaufpreisanalysen abgeleitet und die Ergebnisse mit Kaufpreisen verglichen werden.Wenn dies nicht geschieht, besitzen die Bewertungsergebnisse eine relativ große Ergebnissicherheit.

Bauliche Anlagen

Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden fest verbundene, künstlich hergestellte Anlagen. Hierzu zählen insbesondere Gebäude, Garagen, Mauern u.a.

Besonderer Bodenrichtwert

Durchschnittliche Lagewerte des Bodens für einzelne Gebiete (z.B. Sanierungsgebiete) werden als Besondere Bodenrichtwerte bezeichnet. Der Stichtag eines besonderen Bodenrichtwertes kann vom Stichtag für (allgemeine) Bodenrichtwerte abweichen. Er ist - wie der (allgemeine) Bodenrichtwert - bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). (§ 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB)

Bewirtschaftungskosten

Die Bewirtschaftungskosten sind unter anderem in § 19 ImmoWertV und § 24 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) definiert. Bewirtschaftungskosten, sind Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines (bebauten) Grundstücks laufend aufzuwenden sind. Hierzu gehören insbesondere
  • Verwaltungskosten
  • Betriebskosten
  • Instandhaltungskosten und
  • Mietausfallwagnis.

Bodenrichtwert

Als Bodenrichtwert wird der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen, bezeichnet. Er bezieht sich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Bodenrichtwerte werden aufgrund der Kaufpreissammlungen von den Gutachterausschüssen nach den Bestimmungen des § 196 BauGB und den entsprechenden landesrechtlichen Gutachterausschussverordnungen jeweils zum Jahresende für lagetypische Grundstücke mit definierten Eigenschaften ermittelt und veröffentlicht. Nach der Baugesetzbuchnovelle im Jahr 2008 sind nur noch zonale Bodenrichtwerte mit einer eindeutigen Zonenabgrenzung erlaubt. Lagetypische Bodenrichtwerte (ohne feste Zonenabgrenzung) werden nicht mehr ausgewiesen.
Nach § 196 Abs. BauGB sind Bodenrichtwerte in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären.
Abweichungen eines einzelnen Grundstückes von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Umständen - wie beispielsweise:
  • Erschließungszustand;
  • spezielle Lage;
  • Art und Maß der (möglichen) baulichen Nutzung;
  • Nutzungszustand;
  • Bodenbeschaffenheit;
  • vorherrschende Grundstücksgestalt;
  • Grundstücksgröße;
  • beitragsrechtlicher Zustand
bewirken i. d. R. entsprechende Abweichungen seines Quadratmeterpreises von dem Bodenrichtwert.

Bodenwert

Der Bodenwert gibt den Wert des Bodens ohne Berücksichtigung der Werte aufstehender baulicher Anlagen an. Dabei können vorhandene bauliche Anlagen Einfluss auf die Höhe des Bodenwertes haben.

Bodenwert

Der Bodenwert gibt den Wert des Bodens ohne Berücksichtigung der Werte aufstehender baulicher Anlagen an. Dabei können vorhandene bauliche Anlagen Einfluss auf die Höhe des Bodenwertes haben.

Demografie

Die Demografie (auch Demographie) ist eine wissenschaftliche Disziplin, die sich mit dem Leben, Werden und Vergehen der menschlichen Bevölkerung beschäftigt. Die Demografie erfasst und untersucht die Bevölkerung selbst, die Bevölkerungsstruktur (z. B. Alter, Geschlecht, Nationalität, Haushaltsstruktur), die Bevölkerungsbewegung (räumliche Bevölkerungsbewegungen – Wanderungen, natürliche Bevölkerungsbewegungen – Geburten und Sterbefälle), die Bevölkerungsentwicklungen, die Bevölkerungsverteilung und die Bevölkerungsgeschichte.

Dienstbarkeiten

Eine Dienstbarkeit ist das dingliche Recht auf unmittelbare, jedoch beschränkte Nutzung einer Sache.
  • Die Einwirkung auf den belasteten Gegenstand erfolgt unmittelbar, der Verpflichtete muss seitens des Berechtigten etwas dulden oder unterlassen.
  • Die Nutzung ist beschränkt, denn gemessen an den Rechten des Eigentümers ist sie grundsätzlich sachlich geringer und ggf. zeitlich begrenzt.
  • Nutzung bedeutet Fruchtgenuss, tatsächlicher Gebrauch oder sonstiger Sachvorteil.
Dienstbarkeiten unterscheiden sich
  • von inhaltlich ähnlichen schuldrechtlichen Verhältnissen wie Miete und Pacht durch ihre Dinglichkeit,
  • von inhaltlich ähnlichen gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen wie dem Notweg durch ihre vertragliche Einräumung als eintragungsfähiges Recht am fremden Grundstück.
Der Begriff "Dienstbarkeit" ist wörtlich zu verstehen: Ein Grundstück wird einem anderen oder einer bestimmten Person "dienstbar" (lat. servitus) gemacht. Das alte deutsche Recht sah die Befugnis vom Standpunkt des Berechtigten aus und sprach von "Gerechtigkeit". Arten von Dienstbarkeiten:
  • Grunddienstbarkeit: Der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks ist berechtigt, das belastete Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen (§§ 1018 bis 1029 BGB).
  • Nießbrauch: Eine bestimmte Person hat das Recht, grundsätzlich sämtliche Nutzungen des belasteten Grundstücks zu ziehen (§§ 1030 bis 1084 BGB).
  • Beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Eine bestimmte Person hat das Recht, ein Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen; eigens geregelt: Wohnungsrecht (§§ 1090 bis 1093 BGB).
  • Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht. Veräußerliches und vererbliches Recht zur Nutzung einer bestimmten Wohnung bzw. von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (§§ 31 bis 42 WEG).
  • Mitbenutzungsrecht. Gemäß Einigungsvertrag bis zu einer anderweitigen Regelung aus dem Zivilgesetzbuch der DDR übergeleitetes dienstbarkeitsähnliches Nutzungsrecht (EGBGB Art. 233 § 5 I; §§ 321, 322 ZGB DDR).

Einzelgutachten

Das Einzelgutachten stellt eine Gutachtenform zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertveränderungen dar. Darin wird jeweils für ein einzelnes Grundstück im Verfahrensgebiet – meist aufbauend auf einem Zonengutachten – unter Berücksichtigung der grundstücksindividuellen Eigenschaften der Anfangs- und Endwert ermittelt.

Endwert

Endwerte geben den Bodenwert an, der sich für ein Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (§ 154 Abs. 2 BauGB).

Erschließung

Die gebietsbezogene Erschließung im bauordnungsrechtlichen Sinn (im Sinne der §§ 123 ff. BauGB) umfasst den Anschluss der Grundstücke an das Straßennetz, die Wasser- und Energieversorgung und die Abwasserentsorgung.

Erschließungsaufwand

Der Erschließungsaufwand enthält nach § 128 Abs. 1 BauGB die Kosten für den Erwerb der Flächen der Erschließungsanlagen sowie die Kosten für die erstmalige Herstellung der Anlagen. Der Aufwand für eine Erweiterung oder Verbesserung der Erschließungsanlagen bemisst sich nach dem Ausbaubeitragsrecht des jeweiligen Bundeslandes.

Erschließungsbeitrag

Den Erschließungsbeitrag stellt der Kostenanteil eines Grundstückseigentümers an den beitragsfähigen Erschließungskosten im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB dar; der Ausbaubeitrag ist die entsprechende Kostenbeteiligung des Grundstückseigentümers nach dem Ausbaubeitragsrecht des Freistaates Sachsen (SächsKAG).

Externe Effekte

Als externe Effekte bezeichnet man Werteinflüsse auf den Bodenwert während der Dauer der Sanierungsmaßnahme, die jedoch nicht in Zusammenhang mit dem Sanierungsverfahren  stehen. Diese Einflüsse sind bei der Ausgleichsbetragsermittlung zu eliminieren.

Flur

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Freilegungskosten

Freilegungskosten sind Aufwendungen für den Rückbau baulicher Anlagen auf einem Grundstück und die einfache Herstellung einer ebenen Fläche an der Stelle des Rückbaus.

Grundstückswert

Der Grundstückswert stellt die Summe aus Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen dar.

Gutachterausschuss

Der Gutachterausschuss ist ein ehrenamtliches unabhängiges Gremium in der Grundstückswertermittlung, dem nach dem Baugesetzbuch Wertermittlungsaufgaben übertragen sind.

Lagetypischer Bodenrichtwert

Lagetypische Bodenrichtswerte werden für Gebiete mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen  ohne räumliche Begrenzung des Geltungsbereichs zusammen mit den wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmalen des Boden(richt)wertgrundstücks angegeben.    

Neuordnungsstichtag

siehe Qualitätsstichtag des Endwertes

Qualitätsstichtag des Anfangswertes

Der Qualitätsstichtag des Anfangswerts fixiert den noch maßnahmeunbeeinflussten Bodenwert zu dem Zeitpunkt, von dem ab ein Sanierungsverfahren mit hinreichender Sicherheit in Aussicht stand.

Rechtliche Neuordnung

Die rechtliche Neuordnung umfasst die nachhaltige Sicherung der Sanierungsziele in städtebaulichen Planungen (z.B. Bebauungsplan), Satzungen (z.B. Erhaltungssatzungen) oder durch Bodenordnungsmaßnahmen.

sanierungsbedingte Werterhöhung

Die sanierungsbedingte Werterhöhung ist die Bodenwertdifferenz zwischen einem sanierungsbeeinflussten und dem sanierungsunbeeinflussten Bodenwert. Bedeutend ist insbesondere der Unterschied nach Abschluss der Maßnahme (die Differenz zwischen Endwert und Anfangswert).

Tatsächliche Neuordnung

Die tatsächliche Neuordnung umfasst die Realisierung der Sanierungsziele aufgrund durchgeführter Bau- und Ordnungsmaßnahmen (§§ 147 ff. BauGB).

Umlegung

Die Umlegung ist ein Bodenordnungsinstrument mit dem Ziel der wertneutralen Veränderung der Grundstücksgrenzen, um z.B. baurechtskonforme Grundstücke zu bilden.

Umlegung

Die Umlegung ist ein Bodenordnungsinstrument mit dem Ziel der wertneutralen Veränderung der Grundstücksgrenzen, um z.B. baurechtskonforme Grundstücke zu bilden.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist das Wertermittlungsverfahren, bei dem der Verkehrswert bzw. der Bodenwert eines Grundstücks durch Auswertung von Kaufpreisen vergleichbarer anderer Grundstücke ermittelt wird.

Wertermittlungsstichtag

Der Wertermittlungsstichtag gibt den Zeitpunkt an, zu dem ein Boden- oder Grundstückswert unter Berücksichtigung der zu diesem Stichtag vorherrschenden Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt ermittelt wird.

Wertermittlungsverfahren

Wertermittlungsverfahren sind in der Regel normierte Vorgänge zur Ermittlung eines Grundstückswertes, Bodenwertes oder einer Bodenwertdifferenz.

Wertermittungsverfahren

Wertermittlungsverfahren sind in der Regel normierte Vorgänge zur Ermittlung eines Grundstückswertes, Bodenwertes oder einer Bodenwertdifferenz.

Zonengutachten

Ein Zonengutachten ist Gutachtenform zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertveränderungen. Darin wird jeweils für homogene Zonen im Verfahrensgebiet mit hinreichend vergleichbaren Eigenschaften – insbesondere hinsichtlich des Entwicklungszustands, der Art der baulichen Nutzung, des Maßes der baulichen Nutzung und der Grundstücksgröße – gesondert Anfangs- und Endwert ermittelt. Es ist die Vorstufe eines Einzelgutachtens.

Zustandsmerkmale eines Grundstücks

Zustandsmerkmale eines Grundstücks sind die wertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften eines Grundstücks, seine sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks. Hierzu zählen unter anderem der Erschließungs(beitrags)zustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Rechte und Belastungen, Wartezeiten bis zu einer möglichen Nutzung und sonstige Lagemerkmale.